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房地产行业:龙头房企盈利质量具有显著优势

来源:申万宏源 2019-05-10 20:58中投投资咨询网 A-A+

   本期投资提示:

PK10计划  我们按照2015-2018年营业收入进行了规模房企分类(与2017年报回顾的分类标准有所变化),其中龙头房企共4家:万科、保利地产、招商蛇口、华夏幸福,2018年营业收入超过800亿(2015年营收超过300亿),中型房企共32家:2018年营业收入在100——600亿区间,板块整体A股上市公司共计130家。

PK10计划  2018年A股房地产上市公司共实现营业收入2.1万亿(20.6%),其中龙头房企6643亿元(26.7%),中型房企8174亿元(26.2%);共实现归母净利润1993亿元(11.9%),龙头房企797亿(23.2%),中型房企904亿(23.5%)。

  规模房企在业绩上的优势越发凸显,也反映了在销售金额上出现的行业集中度提升趋势,业绩的反映偏滞后。但同时我们也看到,龙头房企与中型房企的业绩增速并未如销售金额增速一般,拉开较大差距,可以看到,龙头房企在盈利质量如归母净利率(12.0%,高于中型房企0.9pct)、ROE(21.5%,高于中型房企6.8pct)指标方面依然具有较强的优势。

  2019Q1板块营收3737亿(23.3%),其中龙头房企856亿(23.0%),中型房企1455亿(35.6%);板块归母净利润392亿(17.3%),龙头房企90亿(-16.8%),中型房企195亿(47.6%)。一季度中型房企业绩表现明显优于龙头房企,龙头房企营收、业绩负增速主要系招商蛇口2018Q1转让不动产基数较高、且2019Q1物业结算较少所致,预计全年增速回正;中型房企若要保持Q1的高增长难度较大,但预计全年增速仍高于龙头。

  2018年龙头房企加杠杆,中型房企降杠杆。2018年板块整体净负债率92.5%(-4pct),龙头房企59.1%(+12pct),中型房企123%(-17pct)。

  各类房企归母净利率回落,与2016年来地价上涨、销售限价、融资成本上升相对应,2019Q1中型房企归母净利率回升是否具有可持续性仍需观察。2018年板块整体归母净利率9。5%,龙头房企12。0%,中型房企11。1%;2019Q1板块整体归母净利率10。5%,龙头房企10。5%,中型房企1。1%。

  龙头与中型房企净资产收益率有所改善,行业整体略有下滑。2018年龙头房企ROE为21.5%(+0.9pct),中型房企14.7%(+0.9pct),板块整体13.9%(-0.2pct)。尽管中型房企ROE较龙头房企低7个pct,但是净资产增速却高出4个pct。从财务上来看,主要系龙头房企分红率较高2017年为34.4%,而中型房企为27.2%,但站在企业实际投资决策角度,可以理解为中型房企做大净资产从而提高加杠杆空间的诉求更强。

  房地产板块整体为现金净流入1059亿,差于2015-17,好于2014年。分结构,龙头房企现金净流入513亿,中型房企605亿;经营性现金流入2212亿,投资性现金流出2721亿,筹资性现金流入1568亿。

  投资建议:2019年中型房企的业绩增速有望高于龙头房企,体现了前期的高销售增速,建议关注:新城控股、荣盛发展、阳光城、金科股份。中长期看,在行业销售规模难以持续增长的趋势下,盈利质量的重要程度逐渐加强,龙头房企具有更高的ROE与分红率,优势在更长的周期里逐步显现,建议关注:万科A、华夏幸福、保利地产、招商蛇口。风险提示:楼市政策调控趋紧,房企业绩增速低于预期。

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关键词:房地产行业 房企
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